• Longread: Middensegment Woningmarktbeleid

Meer betaalbare huurwoningen voor doorstromers nodig

Op de bres voor het middenhuursegment

Hoge grondprijzen in Amsterdam

De huurprijzen in Amsterdam behoren tot de hoogste van Nederland. Uit het meest recente onderzoek van de gemeente Amsterdam (WiA 2015) blijkt dat maar liefst 57 procent van de Amsterdamse woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. Koopwoningen in Amsterdam zijn zo gewild dat men er veel meer voor betaalt dan elders in ons land. Het gebrek aan middenhuurwoningen leidt tot hoge vrijesector huurprijzen. Particulieren die hun koopwoning verhuren, vragen bijvoorbeeld een hoge huur om hun hypotheeklasten te kunnen dekken. Er is dus behoefte aan meer betaalbare woningen in het middenhuursegment. Maar de realisatie daarvan blijkt in de praktijk toch wat lastig.

Egbert de Vries is directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC). De AFWC wil samen met haar leden bijdragen aan goed en betaalbaar wonen in Amsterdam. Maar dat kan alleen als er voldoende bouwgrond beschikbaar komt.

De Vries: ‘In Amsterdam is weinig aanbod van het middensegment. Als Amsterdam een gemengde stad wil blijven, zijn er ook huizen voor het middensegment nodig. Het pleidooi hiervoor wordt dan ook steeds sterker. Het huidige aanbod van woningen in het middenhuursegment is bij de corporaties die lid zijn van de federatie beperkt. DUWO en Woonzorg Nederland bieden vooral sociale huurwoningen. De overige leden bieden wel in meer of mindere mate huurwoningen voor het middensegment aan. Ook komen er nu jaarlijks ongeveer 1.000 woningen voor het middenhuursegment bij, die voorheen nog sociaal werden verhuurd. Daarnaast is er al een voorraad van ongeveer 10.000 huidige vrij sector huurwoningen. Het gaat hier om niet-daeb-woningen die in het bezit zijn van corporaties. (Dit zijn woningen die aan alle doelgroepen kunnen worden verhuurd, red.)

De gemeenten en de huurdersvereniging hebben hierover prestatieafspraken gemaakt om er grotendeels huurwoningen in het middenhuursegment van te maken. Ook wij vinden het belangrijk dat er meer middensegment huurwoningen komen; er zijn immers genoeg belangstellenden voor, ook mensen die willen doorstromen uit de sociale huurwoningen. Maar die goede voornemens kunnen we alleen realiseren als er meer goede en betaalbare locaties voor nieuwbouw beschikbaar komen. Nieuwbouw is dus afhankelijk van beschikbare bouwgrond voor betaalbare middenhuurwoningen. De marktprijs van de grond is momenteel zo hoog dat het bouwen alleen maar rendabel is als je ook hele hoge huren vraagt. Je kunt je afvragen of het wel rendabel is om in Amsterdam voor het middensegment te gaan bouwen. We zijn erg verheugd dat er nu samenwerkingstafels komen, waarin de verschillende lokale partijen deze problemen bespreken en leveren daar graag input voor.’


Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC)

De AFWC in een notendop

De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties bestaat sinds 1917. Het is de belangenvereniging van negen woningcorporaties in Amsterdam. De AFWC stimuleert netwerken en onderhoudt deze namens de leden. Daarnaast is de belangenvereniging een lokaal en regionaal centrum voor kennis over de woningmarkt en vergaat ze de gegevens over alle 15 corporaties in de Stadsregio Amsterdam. De federatie verzamelt relevante kennis over ontwikkelingen binnen en buiten de sector en deelt deze met de leden. Ook vertegenwoordigt de AFWC de belangen van de leden bij relevante stakeholders en verleent het shared services en diensten.

Lelystad wil investeerders voor bouw verleiden

 

De gemeente Lelystad ligt strategisch gunstig tussen de Metropool Regio Amsterdam en het IJssel Delta gebied rond Zwolle. Dit biedt kansen om een belangrijke (inter)nationale schakel te worden op industrieel en logistiek gebied. De ligging in en bereikbaarheid van deze grote arbeidsmarkt maakt Lelystad aantrekkelijk om er te werken en te wonen. Maar het aantal potentieel geïnteresseerde huurders voor het middenhuursegment is te klein om grote investeerders te trekken, vertelt wethouder Jop Fackeldey.

De gemeenteraad heeft de woonvisie goedgekeurd. Daarbij waren nog geen marktpartijen betrokken. Wel heeft de wethouder al diverse marktpartijen gesproken en hun belangstelling gepolst om in Lelystad voor het middenhuursegment te gaan bouwen. ‘We hebben alle potentiële woongebieden in kaart gebracht en zoeken nu actief naar marktpartijen. Grote investeerders als Patrizia willen alleen beleggen als het om een groot volume gaat. Dat volume is er hier in Lelystad nog niet. Daarom zijn het vooral de kleinere investeerders met wie we om tafel zitten. Interesse voor deze woningen uit de markt is er zeker. Je merkt dat de omgeving Amsterdam vol raakt en bewoners ook geïnteresseerd zijn in een gemeente als Lelystad. Zo zijn hier nog relatief grote huizen die je tegen een redelijk lage prijs (180.000 euro) kunt kopen. Als je koopt, zijn de maandlasten vaak lager dan bij huur. Onze grondprijzen zijn vergeleken met omliggende gemeenten al concurrerend, daarom doen we daar verder niets extra’s mee. Wel bieden we potentiële investeerders veel opties. In het document woningbouwprogrammering 2016-2020 staan per locatie de mogelijkheden. Ervaring leert dat we er met geïnteresseerde partijen vaak wel uitkomen. De bestemmingsplannen zijn ruim. Maatwerk per partij is het sleutelwoord.’


Jop Fackeldey, wethouder gemeente Lelystad

Paspoort Jop Fackeldey

Geboortedatum: 30 oktober 1959
Beroep: Wethouder en 1e locoburgemeester in Lelystad (voor PvdA)
Portefeuille: Wonen en volkshuisvesting

Vraag huurwoningen

‘De vraag is natuurlijk of meer huizen in het middenhuursegment een reële wens is of een beleidsmatig gezien een wenselijke wens’, reageert Fackeldey op de vraag hoe groot de vraag naar deze huurwoningen in Lelystad is. ‘Als mensen ergens prettig wonen, zijn ze niet snel bereid uit die woning weg te trekken. Mensen zijn vaak gehecht aan hun woonomgeving en hun sociale netwerk. Als mensen naar een andere woning verhuizen, doen ze dat ook om wooncarrière te maken. Ouderen willen graag ergens blijven wonen omdat ze van mantelzorg in hun directe omgeving afhankelijk zijn. Jonge ouders willen graag in een buurt blijven, omdat ze dan vlakbij de school van hun kinderen wonen. Daarom is het middenhuursegment een lokale opgave die vraagt om een lokale aanpak. Op dit moment zijn er drie groepen in beeld die bij ons een middensegment woning willen huren. Dan heb ik het over de groep ouderen die op zoek is naar een betere huurwoning, omdat ze van hun koopwoning af willen. De tweede groep zijn de expatriates of mensen met een tijdelijk contract en de derde groep zijn starters. We gaan ons dan ook op die drie groepen richten.’

‘Supermooie woning tegen betaalbare prijs’

Starter Juliette Willemse (24) zocht samen met haar vriend naar een betaalbare middenhuurwoning in Amsterdam. ‘Maar daarvan worden niet zoveel gebouwd, vertelt ze over haar zoektocht. ‘Bovendien wilde ik graag nieuwbouw, zodat we er meteen konden intrekken. Er is veel vraag naar, maar slechts weinig aanbod van.’ Het duurde dan ook een jaar voordat ze een geschikte plek vond.

‘Na mijn studie aan de UVA in Amsterdam wilde ik graag met mijn vriend samenwonen’, vertelt de voormalige studente Rechten. ‘Ik woonde met een aantal vriendinnen in een studentenwoning en zocht nu naar een betaalbare huurwoning in Amsterdam. Ik werk zelf in Mijdrecht en Amsterdam was voor ons een ideale startersplaats.’ Het duurde uiteindelijk een jaar voor ze een geschikt project vond: het gebouw Square in Amsterdam-Zuid. Een scharnierpunt tussen het oude Amsterdam-Zuid en de nieuwe Zuidas. In mei 2016 trokken ze erin. Haar vriendinnen zijn nog steeds op zoek. ‘Dat laat de behoefte en het tekort in een plaats als Amsterdam wel goed zien.’


Juliette Willemse, starter

Unieke uitstraling

‘Super’, reageert Willemse als we haar naar haar huidige woongenot vragen. ‘Dit project is gerealiseerd door Wonam en werd in april vorig jaar opgeleverd. Het is hier echt goed wonen tegen een goede prijs. Ik betaal 895 euro kale huur voor een tweekamerappartement en dat is voor ons betaalbaar. Het appartement heeft een moderne keuken en badkamer. We hoefden alleen maar de vloer uit te zoeken, voor de rest konden we er zo in. Ook de faciliteiten in het pand zelf zijn goed. Er is een inpandige fietsenstalling en een eigen berging. Bovendien zitten we hier aan de rand van de Rivierenbuurt, vlakbij het station Amsterdam RAI. Er wonen vooral veel starters, maar ook gezinnen en ouderen. Een leuke mix dus van jong en oud. Je kunt hier in de buurt je dagelijkse boodschappen doen en er zijn in de omgeving veel leuke restaurantjes. En er komt straks een restaurant hieronder.’

Monumentaal spijlenhek

Square heeft 111 nieuwe twee- en driekamer stadsappartementen met een oppervlakte van circa 55m2 tot 70 m2. Het is een compact gebouw van vijf tot acht verdiepingen rond een groen binnenhof. Grote balkons en een verdiepingshoogte van 3 meter geven het gebouw een robuuste uitstraling. ‘Daarnaast vind ik het erg leuk dat er aandacht voor kunst is: Aliki van der Kruijs ontwierp het monumentale spijlenhek van brons, met een cirkel van een takkenpatroon. We kregen van tevoren informatie over dit kunstwerk en waren uitgenodigd voor de officiële opening. Dat gaf het allemaal nog iets extra’s.’

Video-interview: ‘Ik heb hier een prachtige woning aan.’

 

‘Een lokaal platform is onmisbaar’

Sinds 2014 is investment manager Patrizia actief op de Nederlandse woningmarkt. De van oorsprong Duitse investeerder nam de portefeuille van woningcorporatie Vestia over. Peter Helfrich, Managing Director van de Nederlandse tak van Patrizia, gaat in op de keuze voor de Nederlandse woningmarkt.

Patrizia is beursgenoteerd in Duitsland en investeert sinds 2011 ook in andere Europese markten. ‘We zijn begonnen met investeren in onder meer Frankrijk en Engeland. In 2014 kwam daar Nederland bij’, vertelt Helfrich. De keuze voor de Nederlandse markt was een logische stap voor Patrizia. ‘De Nederlandse markt is voor ons in veel opzichten interessant. Bovenal is het een volwassen vastgoedmarkt. Daarnaast ligt het vlakbij Duitsland en zijn er veel raakvlakken tussen de landen. Met het overnemen van de portefeuille van Vestia konden we bovendien direct flinke stappen zetten.’

Lokaal platform

Een lokaal platform bij buitenlandse investeringen is voor Patrizia onmisbaar, geeft Helfrich aan. ‘Onze stelregel is dat je alleen goed kunt investeren in de buitenlandse vastgoedmarkt als je een lokaal platform hebt. Dat houdt dus in dat je lokale mensen in dienst hebt die de markt kennen en weten hoe de netwerken in elkaar steken. Voordat Patrizia de eerste aankopen deed, diende er daarom eerst een lokale organisatie opgezet te worden. Zo zijn wij medio 2014 begonnen. Inmiddels zijn we met twintig medewerkers.’

Peter Helfrich, Managing Director van de Nederlandse tak van Patrizia

Brede woningfocus

De Duitse investment manager zoekt vooral rendement op de langere termijn en richt zich wat de woningmarkt betreft vooral op het middenhuursegment. Tevens bestaat de portefeuille voor een groot deel uit sociale huurwoningen. Maar niet alleen de woningmarkt in Nederland is interessant. ‘De woningmarkt blijft voor ons een belangrijke, langjarige business, maar we investeren ook in andere sectoren, zoals A1-winkels en wijk- en buurtcentra primair voor dagelijkse goederen. Daarnaast focussen we ons onder andere op kantoorpanden in de grotere Nederlandse steden. In totaal hebben we tot nu toe voor 1,2 miljard euro geïnvesteerd in de Nederlandse vastgoedmarkt, waarvan voor ongeveer 65% in woningen. Onze zoekfocus voor woningen is vrij breed, ‘Randstad plus’, de Brabantse stedenrij en grote steden in de provincie met gezonde demografische en economische vooruitzichten.’

Nieuwbouw

Die zoekfocus heeft er inmiddels toe geleid dat Patrizia projecten is gestart in Den Haag en Tilburg. Opvallend genoeg betreft het hier geen bestaande woningen, maar nieuwbouw. ‘Dat is eigenlijk uit nood geboren’, aldus Helfrich. ‘Het liefst hebben we morgen woningen. Helaas dreigde er nauwelijks meer bestaande woningen te worden verkocht, en wij zijn nu eenmaal een belegger. Vandaar dat we ons nu ook richting de nieuwbouw bewegen.’

Die nieuwe werkwijze bevalt, maar heeft ook een keerzijde. ‘We zijn gewend snel woningen gereed te hebben. Bij nieuwbouw kost dat wat meer tijd, onder meer omdat je met verschillende partijen te maken hebt. Bovendien komen er allerlei procedures bij kijken. Er gaat wel 4 á 5 jaar overheen voordat woningen klaar zijn voor verhuur of verkoop. We hebben echter niks te klagen.’

‘De samenwerking met gemeenten is prima. Toen we de portefeuille van Vestia overnamen, bezochten we verschillende wethouders om ons als lokale partij voor te stellen. Dankzij die kennismaking weet de gemeente wie we zijn, waardoor het eenvoudiger is om zaken te doen. We hebben dan ook weinig te klagen over de welwillendheid van de gemeenten.’

Verduurzaming

Patrizia is rendementsgedreven. Juist dat zorgt ervoor dat verduurzaming van belang is, geeft Helfrich aan. ‘Als wij onze woningen niet verduurzamen, krijgen we onze investering niet terug. Vanuit de markt is de vraag naar verduurzaming hoog. Wij willen dan ook woningen creëren die perfect voldoen aan de eisen van deze tijd. Het mes snijdt aan twee kanten. Een verbeterd energielabel is interessant voor bewoners en heeft voor ons een positief effect op de verkoopbaarheid. Als we dit niet zouden doen, zijn onze woningen op termijn niet meer te verhuren of verkopen.’

Interessante markt

Helfrich denkt dat investeren in de Nederlandse woningmarkt ook voor andere buitenlandse investeerders interessant kan zijn. ‘Een vastgoedmarkt is interessant om duurzaam in te investeren als er sprake is van economische en politieke stabiliteit met een transparante en liquide vastgoedmarkt. Nederland staat wat transparantie betreft in de top-10 van de wereld. Transparantie heeft onder meer te maken met transactieprocessen, het juridisch en bestuurlijk kader, of er voldoende langjarig betrouwbare data beschikbaar is en of er consistent wordt gemeten. Buitenlandse partijen kunnen in Nederland daarmee op de lange termijn een net en duurzaam rendement behalen, en hopelijk blijft dat zo.’

Doe mee aan de samenwerkingstafels

In deze longread leest u over het middenhuursegment. Oplossingen hiervoor liggen op lokaal niveau. Daarvoor zijn alle relevante spelers rond de bouw, investeringen en huisvesting nodig. Rob van Gijzel neemt samen met de wethouder het initiatief voor de lokale samenwerkingstafels. Vandaar dat we graag willen weten welke partijen rond die gemeente actief willen zijn. En vooral: wat elke partij kan inbrengen om de samenwerking tot een succes te maken.

Samenwerkingstafels

Op basis van de aanmeldingen en op advies van de landelijke samenwerkingstafel zorgen we dat we op de juiste locaties een samenwerkingstafel houden. En dat de juiste partijen aan tafel zitten om concrete afspraken te maken om het middenhuursegment te vergroten. De tafels vinden plaats in 2017.

Concrete afspraken

De lokale samenwerkingstafel is het begin. Hier leggen de partijen hun uitgangspunten op tafel en hun inbreng om tot een groter middenhuursegment te komen. Onder leiding van Rob van Gijzel voeren we het eerste gesprek. Daarna is het aan de partijen zelf om concrete afspraken te maken. Via e-mail en via deze longread houden wij de partijen en andere belangstellenden op de hoogte van de planning van de tafels en de behaalde resultaten.

Bent u actief in een gemeente met behoefte aan middenhuursegment? En wilt u een bijdrage leveren aan een groter middenhuursegment?

Meld u aan via samenwerkingstafel@minbzk.nl. Vermeld hierbij de regio of gemeente waarin u actief wil zijn.

Colofon

Deze longread is gemaakt in opdracht van Rob van Gijzel, voorzitter van de samenwerkingstafels en in samenwerking met de redactie van de website Woningmarktbeleid.nl van het ministerie van BZK.

Fotografie: Riesjard Schropp
Tekst en video: EMMA, Den Haag.
Vormgeving: Ontwerpwerk, Den Haag